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Le droit de propriété 3 (Suite et Fin)

SIAM Le droit de propriété LEÇONS PROFESSÉES PAR LE PRINCE RAPHIPHATHANA SAKDI (FILS DU ROI ACTUEL CHULALONG-KHON) TRADUITES PAR. M. RONDEL, Missionnaire apostolique. (Fin 1) De l'envahissement de la propriété.
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    SIAM

    Le droit de propriété

    LEÇONS PROFESSÉES

    PAR

    LE PRINCE RAPHIPHATHANA SAKDI
    (FILS DU ROI ACTUEL CHULALONG-KHON)

    TRADUITES PAR. M. RONDEL, Missionnaire apostolique.
    (Fin 1)

    De l'envahissement de la propriété.

    La plupart des procès de propriété se résument dans la question d'envahissement et ont pour but d'expulser l'intrus. Si l'on ne demande pas l'expulsion d'intrus, par exemple si le défendeur n'a pas encore fait main-mise sur la propriété en litige, le procès n'est encore qu'une simple question civile du droit de propriété.
    L'envahissement et la question de propriété sont toujours des affaires civiles, mais parfois l'envahissement peut devenir une affaire pénale. Il n'est pas facile d'indiquer à quel degré cet envahissement devient une affaire pénale, on ne le voit que fort obscurément.
    Pour que l'envahissement soit susceptible d'action pénale, il faut l'audacieux emploi de la force pour la violation de la propriété, ou bien il faut que le malfaiteur, croyant que l'objet lui appartient, au lieu d'intenter un procès suivant la loi, fasse emploi de la force pour entrer dans le terrain d'autrui, de sa propre autorité ; c'est là l'envahissement pénal que l'usage est d'appeler violation de la propriété.
    Réellement, la question ne réside pas dans la violation du terrain, et le point essentiel est l'audace, car il peut se faire que l'envahisseur soit le propriétaire réel, sans que le plaignant y ait aucun droit : dans ce cas il ne sera alloué au dit plaignant que des dommages intérêts pour la violence soufferte par lui.
    1. Voir Annales de la Soc. des M.-E., n° 63, p. 176, n° 64 p. 224.

    L'accusé, pour affaire d'envahissement pénal, peut parfois actionner ensuite reconventionnellement au civil son demandeur, en attribution de propriété.
    L'envahissement civil ne peut pas faire l'objet d'une action pénale. En effet, si quelqu'un s'installe sans bruit, sans discussion, sans querelle bruyante, cet individu ne peut pas être accusé de vol, parce que, aux termes de la loi, on ne peut pas voler les objets immeubles de leur nature, ni frauder à leur égard.
    Dans l'envahissement criminel, le vrai propriétaire ou le détenteur des biens peuvent l'un et l'autre se porter demandeurs ; mais au civil nul ne peut être demandeur sinon le propriétaire lui-même. (Voyez dika Concernant Nai Plot, 66, an 118).
    De même, si un demandeur intente une action civile contre un défendeur qui prouve n'être qu'un simple fermier, il convient que le tribunal ordonne au demandeur d'appeler subsidiairement en cause celui qui est désigné comme propriétaire ; car le procès poursuivi contre le simple fermier n'aurait aucun résultat, et même en cas de gain de cause, le demandeur n'aurait pas anéanti les droits du prétendu propriétaire ; ce dernier répondrait qu'il n'a pas été partie à ce procès et qu'il l'ignore.
    Le livre Betset (au Code) permet de demander, en cas d'envahissement, 110.000 cauris de dommages intérêts, ce qui fait un peu plus de treize ticaux ; c'est très peu, mais ce livre Betset ne parle que de l'envahissement des champs et non pas de l'envahissement des maisons, des jardins ; dès lors on a douté s'il faut appliquer ces dommages intérêts de 110.000 cauris aux autres envahissements.
    Sur ce point, il y a un jugement du tribunal des dika, attribuant des dommages intérêts comme indemnité pour le temps perdu, et les fixant d'après le prix de location des biens en question. Si l'on peut vraiment agir ainsi, nous aurons un moyen de taxer toutes les affaires d'envahissement non seulement de champs, mais de jardins, de maisons et autres, etc.
    L'envahisseur du terrain d'autrui peut parfois devenir plus tard propriétaire de ce terrain, si par exemple le vrai propriétaire néglige d'intenter une action pendant neuf années ; après ce délai, son action ne sera plus recevable, ainsi que nous l'avons expliqué plus haut. Ajoutons une remarque : la terre est une richesse qu'on ne peut ni voler, ni frauder, parce qu'on ne peut voler et frauder que des objets mobiliers ; c'est pourquoi une accusation de vol ou de fraude de terrain ne pourrait être admise par les tribunaux, car on ne peut voler et frauder que des meubles.
    Si donc quelqu'un va vendre frauduleusement à un tiers un terrain qui ne lui appartient pas, il faut dire qu'il a fraudé le prix en argent du dit terrain ; également, si quelqu'un après avoir reçu l'hospitalité sur le terrain habité par son vrai propriétaire, réclame ensuite la propriété de ce terrain, on ne pourrait l'accuser de fraude ; il faut lui intenter un procès en déguerpissement.
    Le vulgaire emploie le mot : « frauder le terrain » ; mais ce mot n'est pas juridique et ne pourrait pas emporter condamnation à une peine quelconque.

    DEUXIÈME PARTIE

    Dans la première partie, nous avons expliqué comment les particuliers deviennent propriétaires en occupant les terrains res nullius. Il y a encore d'autres manières pour les particuliers d'acquérir des terrains, c'est d'en recevoir la propriété des mains d'un tiers, par héritage ou par contrats divers etc...
    Quiconque reçoit la propriété des mains d'un tiers, de quelque manière que ce soit, ne reçoit pas plus de droits que ne lui en donne son auteur. Par exemple, si celui qui me livre un bai chong de champs n'a pas cultivé ces champs depuis plus de trois ans, je ne pourrai opposer à quiconque l'excuse que ce n'est pas moi qui ai abandonné si longtemps ces champs.
    De même, si après avoir hypothéqué un terrain, on donne ensuite ce terrain à un tiers, le tiers donataire reçoit ce terrain dans les mêmes conditions que s'il avait lui-même consenti l'hypothèque. Cependant, il y a ici beaucoup d'exceptions. (Voir dika 193, année 118, dika 214, année 118 ; dika 117, année 119.)

    Des héritages

    L'héritage des terrains ne diffère en rien de l'héritage mobilier, mais la division en est plus difficile que celle des meubles qui peuvent se séparer en plusieurs parties.
    L'héritier de successions immobilières doit actionner en partage dans le délai d'un an, à moins qu'il n'exerce seul les droits de propriétaire sur ces immeubles, ou à moins qu'il ne partage ces droits avec les autres héritiers, comme l'a expliqué le san dika dans ses jugements, 10, année 117 ; 188, année 118.

    SEPTEMBRE-OCTOBRE 1908, N° 65.

    Des donations.

    Les donations foncières sont réglées par le livre Betset, article 3, chapitre 45.
    Ce chapitre dispose que, en cas de donation de maison d'habitation, si le donataire meurt avant le donateur, la maison donnée fait retour au donateur. Cette disposition ne prévoit que le cas d'une maison habitée, existant déjà au moment de la donation.
    Si le donateur a fait au donataire un titre de donation, cette même loi dispose que le donateur ne peut plus revendiquer son bien ; c'est ce qu'a décidé la Cour dans son dika 60, année 118.
    Dans le cas de donation de terrain avec un titre écrit de cette donation, si le donateur a mentionné au dos de l'écrit que la donation a été réellement faite, peut-être également le donateur ne pourrait-il pas arguer de cette loi de retour.
    Les dons faits par le roi sont toujours réversibles à Sa Majesté, à moins toutefois que Sa Majesté n'ait accordé un titre de donation irrévocable.

    De l'échange.

    Pour échanger un terrain contre tout autre bien, hormis l'argent, il faut sans aucun doute passer acte écrit devant le maire compétent.

    De l'achat et de la vente.

    Autrefois, non seulement à Siam, mais dans tous les autres pays où toute la terre est propriété royale, il n'était pas permis aux particuliers, jouissant de ces terrains, de les vendre ou de les transmettre à des tiers suivant leur gré, ainsi que l'indique le livre Betset, chapitres 42-43. Plus tard on les a laissés concéder leurs terrains à des tiers.
    A Siam, le vieil usage est que si les particuliers vendent ou achètent des terrains entre eux, il faut aller avertir le gouverneur, les mandarins et le maire compétents, et le maire doit aller mesurer le terrain et poser des bornes.
    Il en était ainsi jusqu'à l'édit du quatrième règne, année du tigre 1228, huitième du cycle, qui porte la disposition suivante :
    « En matière de contrats sur terrains, celui qui détient le xanot est réputé le vrai propriétaire, tout aussi bien que s'il y a eu vente définitive ».
    A partir de cet édit, les particuliers qui avaient l'usage d'avertir le maire compétent pour les ventes de terrains, ont eu à leur disposition une autre forme de vente plus facile et à meilleur compte que l'avertissement au maire compétent. Ils se sont alors bornés à se livrer mutuellement les xanot ; ainsi se trouvèrent mis en usage deux modes de vendre les terrains.
    En l'année 115, un nouvel édit rapporte l'édit du quatrième règne et rétablit la vente des terrains dans ses règles primitives ; c'est-à-dire qu'il faut avertir le maire compétent.
    L'usage actuel est que le maire compétent doit avoir en main l'acte de vente pour pouvoir procéder au mesurage ; mais les maires agissent avec une telle négligence, que parfois ils ne vont même pas voir le terrain, et se contentent de signer l'acte de vente en qualité de témoin, croyant que cela suffit pour remplir la loi.
    C'est pourquoi, il faut faire les actes de vente de terrains devant les maires compétents, sous peine de nullité légale de la vente.
    (Voyez dika 81, année 117 (dans cette affaire le délai d'insistance était périmé) et le dika 114, année 118).
    Il faut remarquer qu'en matière de terrains, la promesse de vente diffère beaucoup de la vente elle même. Dans la vente, l'acheteur est saisi immédiatement du droit de propriété, mais dans la promesse de vente cette saisie ne n'a pas lieu avant la vente réelle.
    Si l'une des parties n'exécute pas le contrat bilatéral de promesse d'achat et vente, le tribunal statuera suivant les lois en matière de contrats ; l'acheteur pourra intenter son action de deux manières différentes, ou bien en demandant des dommages-intérêts ou bien en demandant au tribunal de forcer l'auteur de la promesse à réaliser effectivement la vente promise.
    Il y a un exemple de cette dernière procédure dans le dika d'Amdeng Mai, demanderesse, contre Nai Noi, défendeur, 226, année 118. Dans cette affaire, il n'y avait, qu'une simple promesse verbale de vente, accompagnée d'arrhes.

    Transport de droits

    En matière de propriétés foncières, on peut, par contrat, transférer ses droits à un tiers, comme faire toutes autres promesses. La légalité de tel ou tel de ces transports résulte des diverses lois sur les contrats.
    Par exemple, le propriétaire d'un terrain déjà loué vend sa propriété à un tiers ; si ce propriétaire avertit de la vente le fermier du dit terrain, ce fermier devra payer les fermages au nouveau propriétaire, comme s'il avait passé bail avec ce nouveau propriétaire. (Voyez le dika 84, année 119.) Si, cependant, le fermier veut résilier le bail, nous croyons qu'il peut le faire.
    Le fermier ne peut pas sous-louer son terrain sans le consentement du propriétaire, ainsi qu'il résulte du procès de Monsieur E. Tenk, demandeur contre le ministère de la justice défendeur (dika 204, année 118).

    Permis d'habiter.

    Le permis d'habiter ne s'entend pas d'une installation à l'insu du propriétaire. D'après la loi siamoise, le permissionnaire peut être chassé toutes fois et quantes, à la condition cependant d'être averti en temps opportun pour pouvoir enlever son installation.
    Si, cependant, le permissionnaire avait bâti une maison avec colonnes en bois solide, et fait un enclos pour fixer ses limites, depuis trois ans révolus, il aurait le droit d'habiter ce terrain jusqu'à la fin de sa vie, sans toutefois pouvoir vendre ou engager le dit terrain en aucune façon (titre Betset, page 184, chapitre 43 ; édit de l'an 1903). Voyez Betset, chapitre 46, qui parle ainsi de ceux qui ont reçu permission de cultiver des champs, des jardins :
    « Si quelqu'un a la permission de cultiver des champs ou des jardins pendant trois ans, il peut les conserver pendant le reste de sa vie ».
    Le cas n'a pas encore eu d'exemple, et le san dika n'a jamais eu à y faire allusion ni dans les considérants, ni dans le dispositif de ses jugements. Nous restons donc dans le doute sur la jurisprudence qui serait suivie (Voyez dika 172, année 118.)

    Bail.

    Aux termes d'une loi du quatrième règne, cinquième mois de lannée du singe, première du cycle, page 308, il est nécessaire de faire un bail écrit.
    Si l'on n'a pas fait de bail écrit le propriétaire ne peut pas réclamer les fermages ; mais s'il s'élève une question de propriété dudit terrain, le propriétaire pourrait apporter les diverses preuves de location qu'il possède, parce que, en ce cas, il s'agit alors de savoir quel est le vrai propriétaire.

    Xanot engagés pour dettes.

    On ne peut pas retenir un xanot ou tra deng pour sûreté d'une dette, c'est ce qui résulte d'un jugement royal, (dika 192, année 119 ; dika, 200, année 119)
    Mais pourrait on retenir un terrain pour sûreté de dette ? Il n'y a pas de jurisprudence sur ce point ; je pencherais cependant pour l'affirmative.

    Hypothèque et vente à réméré.

    La question d'hypothèque et vente à réméré, sera ou non difficile à étudier, suivant que l'on s'en tiendra à la loi de l'an 118, sur cette matière, et aux indications que je donne, et cela suffit.
    Mais si l'étudiant qui prépare ses examens craint qu'il ne faille aussi étudier le vieux droit, parce qu'il est encore utile dans les tribunaux, bien que dans cinq ou six ans la loi de 118 suffira à tout, nous allons donner les explications nécessaires :
    L'hypothèque et la vente à réméré sont choses différentes, et les lois qui régissent ces deux contrats diffèrent aussi.
    L'hypothèque est un emprunt d'argent avec engagement d'un terrain pour sûreté dudit emprunt, mais la propriété du terrain reste aux mains du débiteur.
    La vente à réméré est un emprunt avec remise au créancier de la propriété d'un terrain engagé pour sûreté de cet emprunt, et souvent aussi remise de l'usufruit de ce terrain à titre d'intérêt de la dette.
    Que dans l'écrit on ait employé les mots d'hypothèque ou de vente à réméré, ou de gage à réméré, peu importe. Si la teneur du contrat indique une hypothèque, il faut agir suivant les lois concernant l'hypothèque ; si au contraire le sens implique une vente à réméré, on se servira des textes concernant ces sortes de ventes. C'est ainsi que le décide le dika 22, de l'an 117.
    Le décret concernant les hypothèques et ventes à réméré, de l'an 118, est un décret explicatif de l'ancienne loi avec quelques légères modifications, et dans l'article 8 on ordonne la mise en vigueur de ce décret dans les décisions des tribunaux jugeant, à partir du 8 mars 118, les procès intentés tant antérieurement que postérieurement à cette date.
    L'article 1er de ce décret dispose ainsi :
    « Les contrats d'emprunts hypothécaires ou de vente de fonds à réméré doivent être faits par écrit devant le maire compétent, à peine de non-recevabilité de toute réclamation judiciaire ».
    Si, cependant, il y a eu constitution d'hypothèque ou vente à réméré sans acte écrit, passé devant le maire compétent, et qu'il ne se soit élevé aucun procès entre les parties, si le débiteur réclame son xanot, il peut se le faire restituer ; mais si le débiteur hypothécaire ou le vendeur à réméré, dans son action en réclamation de xanot, émet son consentement à payer la dette, le créancier aura droit à exiger le montant de cette dette, aux termes du dika concernant Nai Uèm, 3, année 117.
    L'article 2 décide : « Si le débiteur d'un emprunt hypothécaire n'a pas payé les intérêts de sa dette, le créancier peut lui intenter une action en paiement du capital, des intérêts légaux et des dommages. Si le débiteur ne peut pas payer, il faudra vendre le terrain pour le désintéresser.
    « Si les intérêts n'ont pas été payés depuis trois ans révolus, le créancier hypothécaire pourra intenter une action pour se faire déclarer propriétaire du dit fonds ».
    L'article 5 défend à tout débiteur hypothécaire de consentir à un délai de révolution de l'hypothèque, par transport de propriété, moindre de trois ans. Que si les contractants conviennent d'un délai inférieur, le tribunal devra nonobstant cette convention s'en tenir au délai légal de trois ans.
    L'article 6 s'applique aux ventes à réméré et décide au contraire qu'il est défendu de convenir d'un délai de réméré supérieur à dix ans, et ne permet aux tribunaux de faire exécuter le réméré que dans le délai décennal.
    Le décret ne défend nullement de fixer un délai de réméré inférieur à dix ans à peine de déchéance. Si, par exemple, on est convenu d'un réméré au délai de cinq ans à peine de déchéance, la déchéance aura réellement lieu à l'expiration de ce délai de cinq ans. Le décret de l'an 118 ne s'y oppose pas.
    Cet important décret comporte des dispositions plus amples que celles que nous avons expliquées ; il est nécessaire de le lire avec attention.
    Les dispositions que nous venons d'énumérer, relatives aux hypothèques et aux ventes à réméré, sont applicables à tous les cas de ce genre. S'il survient une contestation au sujet du contrat d'hypothèque ou de réméré, le tribunal doit juger la contestation conformément au décret sus-nommé.
    Cependant les applications de ce décret ne sont pas toujours aussi faciles qu'elles le paraissent. En effet, depuis l'an 1228 jusqu'à l'an 115, c'est à dire à l'époque où était en vigueur le décret du quatrième règne décidant que le preneur du xanot était réputé propriétaire du fonds, ainsi que le décret de l'année du lièvre 1229, neuvième du cycle, les hypothèques et rémérés devenaient comme rayés de la loi. D'un autre côté, le public, ne comprenant pas cette situation, continuait à hypothéquer et à vendre à réméré.
    Dans ces conditions, si une affaire se présente au tribunal, le tribunal dans son jugement doit avoir égard aux faits accomplis, aux usages reçus et à la bonne foi des contractants.

    A la vérité, ce décret n'a produit aucun résultat avantageux ; par son effet, les hypothèques et ventes à réméré sont devenues légalement des ventes irrévocables jusqu'à l'an 115, où il a été rapporté ; et dans l'article 3 on ordonne aux tribunaux de juger les procès en cours ainsi que les procès ultérieurs, conformément aux lois des hypothèques et des rémérés et conformément aux lois sur les contrats contenues dans l'ancien code. Quand parut ce décret de rapport, les difficultés éprouvées par la population, par suite du décret du quatrième règne, se changèrent en véritables procès ; il y en eut des centaines et milliers, cela ne finit pas : un contrat irrévocable pouvait être révoqué de nouveau.
    Enfin, vint un jugement expliquant clairement l'article 3 ; ce fut le dika concernant Amdeng Phuk, 26, année 117, en ce sens que la loi de l'année 115 n'est applicable que dans le cas où il n'y a encore rien eu d'irrévocablement fait, et où il n'y a pas non plus de contrat écrit.
    S'il n'y a pas eu de contrat écrit et si, en vertu du décret du quatrième règne, le bénéficiaire de l'hypothèque ou du gage a reçu le terrain et peut s'en croire légalement propriétaire, le décret de l'an 115 n'est plus applicable, les choses doivent rester irrévocables.
    Il faut lire avec attention ce jugement en dika.
    Les hypothèques et ventes foncières à réméré, faites antérieurement au décret de l'an 115, lors même que le procès serait intenté ultérieurement à la date de ce décret, doivent être jugés de la manière suivante.
    1° L'hypothèque avec écrit passé devant l'officier compétent et remise au créancier du xanot ou tradeng, aux termes du décret de l'an 115, article 3, est une véritable hypothèque et est soumise aux lois concernant les contrats et les hypothèques ; on ne peut invoquer à son sujet la décision concernant Amdeng Phuk et la considérer comme vente irrévocable.
    Exceptons, cependant, le cas où le débiteur hypothécaire aurait déjà fait remise du dit terrain à son créancier ; ce dernier cas, en effet, rentrerait dans le cas du jugement concernant Amdeng Phuk.
    2° L'hypothèque avec acte écrit devant le maire compétent, mais sans remise du xanot au créancier, doit être jugée suivant les lois de l'hypothèque, ainsi que nous l'avons dit au n° 1 parce que le décret de l'an 115 ne distingue pas entre la remise ou non remise du xanot.
    3° L'hypothèque, sans acte écrit devant le maire compétent, mais avec remise du xanot, n'est pas un acte légal, aux termes du décret de l'an 115, parce qu'il n'y a pas de contrat conforme à l'article 3, et on ne peut pas davantage invoquer le décret du quatrième règne ; à moins toutefois que ce ne soit une vente irrévocable comme dans l'affaire d'Amdeng Phuk.
    Le créancier demandera en vain la possession du terrain ou celle du xanot pour sûreté de sa dette ; car 1° toute créance dépassant quatre ticaux doit être constatée par écrit ; 2° d'après le jugement royal du dika concernant le chinois Mi, 198, an 119, et le jugement 200, an 119, 1es xanot et tradeng ne peuvent en aucune manière être retenus en sûreté de créances, à moins d'être accompagnés d'un écrit fait devant le maire compétent.
    4° L'hypothèque, sans écrit passé devant l'officier compétent et sans remise du xanot au créancier, n'est pas un contrat légal, pour les motifs déjà exprimés dans le n° 3.
    5° La vente à réméré, avec écrit fait devant l'officier compétent et remise du xanot à l'acheteur à réméré, est une vraie vente à réméré aux termes du décret de l'an 115, article 3, qui ordonne de juger conformément à la loi sur les contrats ; mais on ne peut pas l'appeler une vente irrévocable semblable à l'affaire d' Amdeng Phuk.
    Et même si l'acheteur à réméré était en possession du terrain et du xanot, le contrat écrit serait encore un obstacle. Le jugement concernant Amdeng Phuk diffère un peu du cas qui nous occupe ; les considérants sont déjà trop larges et il n'est pas convenable d'y faire rentrer encore notre cas présent (dika 239, an 118).
    6° S'il y a eu vente à réméré avec écrit passé devant le maire compétent, sans remise du xanot à l'acheteur, il faut juger conformément à la loi sur les ventes à réméré, suivant le décret de l'an 115, article 3, et le dika 1, an 119.
    7° S'il y a eu vente à réméré sans écrit passé devant le maire compétent, mais avec remise du xanot, c'est une vraie vente irrévocable aux termes du décret du quatrième règne, de même que l'affaire d'Amdeng Phuk, parce que c'est une chose irrévocablement terminée ; et elle ne tombe pas sous le coup du décret de l'an 115, article 3, parce qu'il n'y a pas eu contrat écrit, (dika 240, an 117).
    8° S'il y a eu vente à réméré sans écrit passé devant le maire compétent et sans remise du xanot à l'acheteur, ce n'est pas un contrat légal ; si l'on intente une action à ce sujet, ce ne peut être qu'une instance en réclamation de dette et en demande d'envoi en possession de ce terrain jusqu'à paiement de la dette ; et cette procédure est encore hérissée de difficultés.
    En dehors des cas ci-dessus, il ne reste que des contrats hypothécaires ou des ventes à réméré postérieurs à l'an 115, qu'il faut juger d'après le seul décret de l'an 117.
    1908/283-292
    283-292
    Thaïlande
    1908
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